올해 초 일반공급 67:1 경쟁률을 기록하며 많은 관심을 받았던 고덕강일 토지임대부 주택에 이어, 9월 27일자로 드디어 마곡 10-2도 공공분양 사전예약 입주자 모집공고가 나왔습니다! SH는 사전예약 LH는 사전청약이라는 용어를 사용하지만 둘 다 본청약 전에 신청을 받는 것으로 같은 의미로 보시면 됩니다. 공공분양 나눔형 중에서도 이번 마곡 분양주택은 나눔형 중 유일하게 LH가 아닌 SH가 실행하는데요. 그에 따라 공급대상에 있어 차이가 있기에 꼼꼼히 살펴야 합니다.
현재 가장 많은 관심 받고 있는 마곡 10-2 청약 모집 공고, 하남 교산과 더불어 치열한 경쟁률이 예상되는데요. 아래 공고상 중요한 점을 살펴보면서, 토지임대부에 대한 상반된 평가까지 정리해보겠습니다. 일반 민간 아파트 분양과 다른 점이 많은 만큼 본인에게 맞는 아파트인지 잘 살펴보고 전략적으로 접근하시기를 바랍니다.
1. 공급규모 및 분양가 : 3억대 서울, 그러나 토지 임대료가 70만원대?
마곡 또한 공공분양 뉴홈 나눔형이지만, 이번달 공고가 뜬 LH의 하남교산, 구리갈매 사전청약과는 사정이 크게 다릅니다. 마곡은 SH 서울주택공사 토지임대부 주택으로 토지소유권은 건설사업을 시행하는 자인 SH가, 아파트 건축물 및 복리시설의 소유권은 분양자가 가집니다. 그에 따라 토지임대료를 SH에게 매달 지불하여야하며 그 금액은 697,600원, 부가세를 더하면 70만원대 입니다. 주택 분양가 자체로는 사실 서울에 마곡이라는 입지까지 생각하면 굉장히 저렴합니다만, 임대료가 만만치 않다보니 반전세인건지 헷갈릴 정도이긴 합니다.
2. 신청 자격 및 입주 시기 : 예상 경쟁률에 따라 높은 수준의 커트라인 예상
청년은 19세이상 39세 이하로 혼인중이 아니, 과거 주택 소유 사실 없는 무주택자면 됩니다. 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 월 납입금 6회 이상이어야 하는데 마곡의 경우 높은 경쟁률이 예상되기에 특별공급은 만점 중 추첨, 일반분양도 저축인정액 2천만원 내외가 합격선으로 예상되네요. 총 자산 보유기준 본인 2억 8천 9백만원 이하, 부모 10억 8천 3백만원 이하 월편균 140% 이하로 신혼부부보다 높은 수준입니다.
신혼부부는 혼인기간 7년 이내, 6세 이하 자녀가 있는 경우에 총자산 3억 7천 9백만원 이하, 월평균 130% 이하 입니다. 생애최초의 경우 최초로 주택 구입하는 자로 청약통장이 1년 경과 되고 월납입금 12회 이상, 저축액 600만원 이상, 혼인중이거나 미혼 자녀 있는 분, 5년이상 소득세 납부, 3억 7천 9백만원 이하로 월평균소득 100% 이하여야 합니다.
3. 일정 : 사전청약(사전예약) - 본 청약 - 입주 예정 까지 빠르다!
마곡 토지임대부는 다른 공공분양에 비해 후분양과 빠른 입주가 가능합니다. 본청약은 25년 12월 예정이며, 입주는 2026년 7월 예정인데요. 보통 사전청약은 입주시기가 늦고 심지어 3기 신도시는 27년-30년이 넘어가기도 하고, 결국 입주까지 10년까지도 걸릴 수 있는데 반해 마곡은 3년 밖에 남지 않은 것이 장점이 될 수도 있겠습니다. 이는 마곡 10-2가 후분양 공사로 올해 공 시작이고, 공정의 90%가 완성되면 바로 본청약으로 넘어갈 수 있기 때문입니다.
2023년 10월 사전예약 접수하면, 이후 실물에 가까운 아파트를 미리 확인할 수 있어 충분한 검토가 가능하다는게 요즘 같이 신축에 대한 불신이 있을 때에는 어느때보다 장점일 수 있겠습니다. 자세한 공고 내용은 아래 공고문을 다운받아 확인할 수 있습니다.
별첨) 토지임대부 주택, 신중하게 접근해야하는 이유
앞서 언급했듯이 토지임대부 공공분양 주택은 어떤 곳보다 많은 상반된 주장들이 나오고 있습니다. 반값아파트 로또 청약이라는 말부터 반전세보다 못하다는 의견 등등입니다. 결국 그렇기에 나에게 맞는 청약 전략을 짜는 것이 매우 중요한데요. 판단에 도움이 될만한 장단점을 추가로 정리하였으니 아래를 꼭 살펴보시길 바랍니다.
(1) 장점 1 : 공공분양 중 최상의 입지, 대중교통과 도로 접근성도 Good!
일단 위치 하나만은 큰 장점이 될 수 밖에 없습니다. 10-2 구역은 5호선 송정역 마곡역 사이에 위치하는데요. 송정역은 500m 이내에 위치해 있고, 마곡역은 600m 거리입니다. 추가로 9호선 공항시장역이 직선거리 700m, 실제로는 10분이상 도보거리에 위치합니다. 강남까지 직행인 9호선의 유일한 단점이 지옥철이라는 것인데, 이 또한 장기적으로 추후 9호선 증량한다면 좋아질 수도 있겠습니다. 도로 또한 올림픽대로가 인접해있어 서울 부천 고양 김포공원 접근성이 좋습니다.
(2) 장점 2 : 완성형 인프라
교통 뿐 아니라 근처에 서울 습지공원과 서울식물원, LG 아트센터 서울이 위치하고 있습니다. 지도를 살펴보시면 10-2 구역 외에는 이미 대단지 아파트들이 밀집해 들어서있고, 상가도 마찬가지입니다. 다른 신도시의 경우 입주하고 10년간은 인프라가 구축되기를 기다려야 하는데요. 마곡 10-2는 이미 주변 인프라가 완성되었기 때문에 기존의 인프라를 그대로 사용할 수 있다는게 큰 장점입니다. 물론 소음 및 분진에 불리할수도 있기 때문에 개인에 따라 매력도는 다르겠네요.
(3) 장점 3 : 빠른 입주, 시세 상승까지 기대 가능?
유일한 서울 나눔형 분양입니다. 나머지는 서울 외곽이거나 신도시이며 앞으로의 공고도 더더욱 서울지역에서 나오기가 어렵습니다. 이렇게 3억대라는 저렴한 가격에, 장기간 안정적 거주할 수 있는 것이죠. 위치가 위치이다보니 시세상승을 기대할 수 있겠는데요. 실제로 이전에 비슷한 유형인 강남도 토지임대부도 현재는 많이 올라 시세차익을 얻은 사례도 있습니다.
또한 후분양에 앞서 나온 것처럼 입주시기가 빠른 것은 무엇을 뜻할까요? 바로 중도금+대출기간에 대한 부담이 적다는 것입니다. 민간 분양에 청약영끌족도 많고, 묻지마 청약을 진행해 문제가 되는 경우도 뉴스에 나올 정도로 꽤나 많이 생기는데요. 결국 중도금 대출을 많이 받게되면서 공사 기간이 오래걸리면 감당하기 힘든 이자가 발생할 수도 있기 때문입니다. 대출기간이 짧다는 점은 이를 계획하고 있는 분께 큰 장점이 될 수 있습니다.
그럼 이제 단점을 살펴볼까요?
(1) 단점 1 : 내 소유인 건물에는 감가상각이 발생
이곳은 토지임대부입니다. 건물은 시간이 지날수록 감가가 발생하지요. 진짜 돈이 되는 것은 땅인데, 토지임대부 분양주택은 SH가 땅주인인 것입니다. 마곡 10-2는 577세대 미들급 규모로 작은 단지는 아니고, 이중 260세대를 분양하는데요. 추정 분양가격은 3억 1천1백19만원, 토지임대료는 697,600원에 심지어 부가가치세가 포함되어 있지 않은 금액입니다. 반값 아파트라기 보다는 반만 판매하는 아파트라고 하는게 확실한데요. 3억에 70짜리 월세인가 하는 말이 나올 수 밖에 없습니다. 다만 서울에 거주하고 싶은데 당장 자기 자본이 없는 분에게는 이자폭탄을 맞는 것 보다는 유리한 선택이 될 수 있겠지요.
추가로 맨 위의 단지 이미지와 마찬가지로, 단지가 요즘에 많이 하는 갈매기혀잉 아니고 남향 위주로 정직하게 구성되어 있어 모든 세대가 조망권과 입주권을 나눠가지는 형태는 아니며, 이에 조망권에서 차이가 날 수 있습니다.
(2) 단점 2 : 제대로 된 시세차익 실현 및 재건축 가능한가? 투자용으로는 적합하지 않을 수 있음
일반적으로 싸지만 팔기 어렵다는 토지임대부 주택입니다. '내집인데 월세 낸다' 내지는 '땅은 내것이 아니다'라는 인식이 있어, 정상적인 아파트가 아니라는 의견도 있는 것이지요. 여기에 환매 특약이 있는 토지임대부인데, 전유물 부분은 일정 기간 동안은 국가에만 판매할 수 있다는 조건입니다. 이 경우 어느정도는 투자측면에서 불리할 수 있습니다. 다만 재건축때 전유부분 매수할 수 있는 권리는 마찬가지로 가지고 있습니다.
일반 아파트는 수요자가 많기에 팔기가 쉬운 반면 토지임대부가 수요가 낮을 수 있습니다. 환매특약의 경우 10년 이상 거주할 게 아니면 국가에 환매해야합니다. 저렴하게 산 만큼 시세차익의 70%만 얻을 수 있다는 점도 알고 있어야 합니다.
다만 마곡 13단지의 힐스테이트는 1194세대 1타브랜드로 부동산 폭등기에 13.8억에 거래되었다가 22년 11월에는 9억, 현재는 10억대에 거래중인데요. 입지 자체가 좋다는 것에는 반박이 어렵기에 이러한 조건을 안고도 청약할 가치가 있다고 판단할 수 있습니다.
마지막으로 재산세 중 토지 보유세는 내지 않기에 토지임대부 부담이 조금은 덜 수 있겠으나, 월 토지임대료는 고정이 아니라 지속적으로 상승할 수도 있습니다. 그럼 재건축은 어떨까요? 재건축에는 토지가치를 기반으로 감정평가가 들어가는데 강남 토지임대부의 경우 충분한 시세차익을 누린 반면 용산의 아파트는 53년이 지나도록 재건축이 원활하게 진행되지 않고 있습니다.
결국 이번 마곡 10-2 토지임대부 아파트는 투자용으로는 위험요소가 없지 않고, 실거주 목적으로는 도전할만하다는게 지배적 의견이라고 할 수 있겠는데요. 여러분은 어떻게 생각하시나요? 이번 글이 개인의 판단에 도움이 되면 좋겠습니다. 아래 같은 유형의 고덕강일의 경우 어떤 조건이었는지도 비교분석해보시면 좋을 것 같습니다.
[내집마련 도와주는 임대 분양 정보] - 서울 반값아파트? 고덕강일 3단지 토지임대부 사전청약 총정리 (3/1 경쟁률 추가)
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