뉴:홈 특별공급 사전청약이 인기를 끌면서 2월 27일에 시작되는 서울 고덕강일 3단지에도 관심이 커지고 있습니다. 뉴홈은 기존 정부가 추진하던 공공분양 50만 호의 새로운 이름인데요. 청년 및 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대하기 위해서 시작되었습니다. ①나눔·선택·일반형 분양, ②청년특공, ③전용모기지 지원으로 부동산 청약의 부담을 덜어주는 목적인데요. 부동산 격변기에 새롭게 시작된 만큼 다양한 의견이 많습니다. 개인별 여건에 따라서 좋은 기회가 될 수도 있지만 위험부담도 있기 때문에 장단점을 살펴보며 접근해야 합니다. 투자의 책임은 개인에게 있기 때문에 아래 내용을 꼼꼼히 살펴보시어 자신의 조건에 맞는지 타진해보시기 바랍니다.
글을 보기 전에 공고를 먼저 확인해보고 싶다면, 아래 SH 서울주택도시공사 공지를 먼저 살펴보시기 바랍니다.
1. 초기자금 7천만원, 청년도 쓰리룸? 고덕강일 나눔형 장점 세 가지!
1) 더 넓어진 신청자격 : 청년 특별공급 신설, 일반공급 주목하기
지금까지 서울 아파트의 청약은 무주택 기간, 청약통장 납입금 등 가산점을 많이 쌓아온 4050세대의 무대였죠. 하지만 2023년 새로워진 공공분양 뉴:홈은 청년도 방3개 59형에 신청하고 실제로 분양까지 받을 수 있습니다. 바로 청년 특별공급이 신설된 것인데요. 무주택자이고 소득 140% 이하, 자산 2억 6천만원 이하의 청년도 특별공급에 청약할 수 있습니다. 뿐만 아니라 일반공급의 100명 중 잔여공급 20%인 20명에도 추첨으로 들어갈 수 있는 가능성이 있죠.
만 19세 이상 ~ 만 39세 이하의 청년은 위와 같이 우선공급 / 일반공급 두 가지를 모두 노리면 되겠습니다.
우선공급은 청약을 6개월동안 6회 이상 납부, 소득세를 5년이상 납부한 경우 아래 가점에 따라 선정됩니다.
일반공급은 근로기간 소득세에 관계없이 지원 가능하며 소득이 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 그리고 청약통장을 12개월동안 12회 이상 납부하면 됩니다만, 일반공급 중 우선공급 80%(80세대)는 청약저축 저축 총액을 보기 때문에 사실상 당첨되기 어렵습니다. 다만 잔여물량 20%에 대해서는 우선공급 낙첨자 및 잔여공급 신청자를 대상으로 추첨으로 선정하기 때문에 한번 더 기회가 있다고 보면 되겠습니다.
2) 공급조건과 전용모기지 : 초기자금 7천만원으로 가지는 서울 반값 아파트!
이번 고덕강일 3단지는 2027년 3월 입주하며, 본 청약은 2026년 8월입니다. 사전청약 이후에도 3년의 시간이 남아있는 것이죠!
아까 고덕강일 추정 주택분양 가격이 3억 5,500만원 + 토지 임대료 40만 1천원이라고 소개드린바 있는데요.
토지임대부주택이기 때문에 일반 주택담보대출이 어려운만큼 정부주도의 전용모기지가 있습니다.
나눔형 전용모기지 : 최대 한도 5억원 (LTV 최대 80%, DSR 미적용), 금리 1.9%~3.0%, 만기 40년
*LTV : Loan to Value ratio의 약자로 주택 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산가치 비율, 고덕강일의 경우 3.5억원*80%=2.8억원
*DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득, 고덕강일은 소득 상관없이 대출!
결국 이번 나눔형 전용모기지를 통해 2.8억원은 소득과 상관없이 낮은 금리로 40년 대출이 가능하기 때문에 본청약까지 약 7천만원만 확보하면 된다. 때문에 앞으로 나올 단점을 차치하고도 초기자금이 별로 없는 청년들에게는 좋은 기회가 될 수 있다는 의견이다.
3) 고민은 당첨 후에! '사전청약'이니 일단 당첨되고 결정하자
아래 조항과 같이 사전청약의 당첨의 경우 본청약 전까지 언제든지 당첨자 지위를 포기할 수 있다. 본청약까지 확정된 후 포기하더라도 패널티가 6개월 동안 청약 접수 금지 정도이니 청약 도전에 대한 패널티가 낮은 편이다.
또한 사전예약에서 공급되지 않은 물량은 사전예약에 신청하지 않아도 신청은 가능하지만, 사전예약을 하면 우선공급을 받을 수 있다. 사전예약에 당첨되어 적격으로 통보받으면 본 청약에 다시 신청해야 계약 체결이 가능한 구조이기 때문에, 사전예약 당첨 후에 본 청약에도 꼭 신청해야한다. 사전예약 당첨 후 본청약때 청약을 포기하면 청약통장 사용 등 어떠한 불이익이 있지는 않다.
공공주택 입주 예약자 업무처리지침, 제7조 제4항에 의거하여 사전예약 당첨자가 입주자로 선정되기 전에는 언제든지 사전예약 당첨자의 지위를 포기할 수 있으나, 동 지침 제4조4항에 따라 사전예약 당첨자의 적격여부 확인 후 부적격자로 판정되어 사전예약 당첨이 취소되거나 그 지위를 포기한 자 및 그 세대에 속하는 자는 사전예약 당첨일로부터 6개월간 다른 공공주택단지의 사전예약 또는 사전청약 당첨자로 선정될 수 있습니다.
2. 사전청약 달려가기 전 잠깐 스톱! 단점까지 꼼꼼히 살펴보기
1) '토지임대부' 주택? 반값아파트가 아닌 반쪽아파트인 이유
이 부분 반드시 체크해야 한다. 일반적으로 아파트를 구매하면 우리는 땅값+집값 을 한번에 구매한다. 하지만 이번에 공급하는 고덕강일 3단지의 경우 땅이 아닌 아파트 건물에 대한 권리만 사는 것이다. 즉 아파트는 수분양자 것이라도 땅주인은 그대로 SH이기 때문에 매월 토지임대로 약 44만원(부가세 포함)을 내야한다. 더욱이 아파트 건물이란 감가상각되는 것인데 점점 오를 땅값은 SH 것이라니?
온전한 아파트를 반값에 주는 것이 아닌 애초에 반쪽만 주면서 반쪽의 값만 받는다고 보는 것이 더 적합할 수 있다.
다만 처분할 때에도 수분양자가 시세차익을 최대한 인정받을 수 있도록 제도 개선중에 있다고 한다. 현재 제도상으로는 아파트 환매가 LH에만 가능한 구조인데, 이 부분은 아래와 같이 변화될 예정이다.
| 실거주 의무기간 (~5년) | 분양가+1년만기정기예금이자, 공공환매(SH, GH 등) |
| 전매제한 기간(5~10년) | 시세차익 70% 인정, 공공환매 (SH, GH 등) |
| 전매제한 기간 이후(10년~) | 시세차익 전면 인정, 개인간 거래 허용 |
또한 토지임대료 또한 선납 혹은 보증금으로 전환하는 방향을 검토중이다. 사실 이것저것 따져봐도 결국 환매하는 과정에서 걸리는 점은 분명히 있다. 적은 초기비용으로 내집마련에 도전하기에 도전할만한 혜택이라 생각되는가?
2) 한강뷰 반값아파트? 그러나 교통은 애매
고덕강일 3단지의 위치는 상일동역까지 버스로 14분 걸린다. 차량이 없다면 이동하기 불편한 위치이다. 9호선 4단계가 28년 개통예정이다 여전히 거리가 있고, 5단계의 경우 하남과 남양주까지 이어지는데 다소 수혜를 기대해볼 수는 있다.
3) 재건축 가능? 시세차익 실현 과연 가능할까?
일반 아파트가 점점 가격이 오르는 것은 재건축에 대한 기대도 무시 못할 것이다. 하지만 땅이 SH 소유이기 때문에 일반적으로 재건축 인가를 위한 활동이 제때 진행되기 어려울 수 있다.
토지임대부 아파트의 역사를 살펴보면 강남 토지임대부 아파트처럼 9년만에 최고 7배 폭등한 사례가 있는가 하면, 재건축 협의가 나지 않아 귀신소굴 같은 용산구 아파트 또한 존재한다. 고덕강일 3단지의 미래는 어떨까?
일단은 강남구의 경우 토지임대료를 고려하더라도 입지 자체가 대출이자 수준으로 생각되기 때문에 수요는 점점 많아지고 큰 이익을 실현할 수 있었다. 이때문에 정부기관 환매 조건이 생기기도 했는데, 다행인 점은 고덕강일의 경우 위와 같이 10년 이상 거주하면 개인간 거래를 통해 100% 이익이 실현되도록 배려하는 점이다.
이처럼 뉴홈 정책의 시작에서 크게 주목받고 있는 고덕강일 3단지의 사전청약 장단점을 분석해보았다. 장점 만큼이나 단점 또한 존재하는 만큼 자신의 요건에 맞는지 자세히 살펴보고 청약에 도전할 필요가 있다. 앞으로 정부에서 공급하는 공공분양 청약에 대해서도 꼼꼼히 정리해보았으니 아래 포스팅을 참고하길 바란다.
2023.02.18 - [내집마련 도와주는 임대주택과 분양정보] - 공공분양 주택이란? 청년･서민 내집마련 기회 '뉴홈' 총정리! 자격 종류 공급대상까지
참고. 2023.03.01 특별공급 경쟁률
1만여 명이 넘는 특별공급 청약으로 예상했던 대로 청년층의 경쟁률이 200대 1로 높게 나왔다. 일반공급까지 하면 엄청난 경쟁률이 예상되는데, 앞으로 관련 정보는 꾸준히 업데이트 하도록 하겠다.
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