국토교통부에서 최근 발표가 있었습니다. 청년과 서민을 위한 '공공주택 100만 호 공급'이라는 2023년부터 새롭게 시작이 되는 정책입니다. 더불어 공공분양을 앞으로 '뉴:홈'이라는 정책으로 시행한다고 하는데요. 벌써 일부 주택들은 사전청약이 진행되었고, 국토교통부가 청약 신청을 마감하고 나서 발표한 결과에 따르면 평균 경쟁률이 14.5대 1이었다고 합니다. 얼어붙은 부동산 시장 속에서도 많은 관심을 받고 있는 뉴:홈, 언젠가 내집마련을 꿈꾸는 분들이라면 반드시 관심 가지고 지켜보셔야 합니다. 그럼 공공분양 뉴홈이란 어떤 정책인지 그리고 2023년부터 본격적으로 변화하는 부동산 정책은 무엇인지 쉽게 풀어 살펴보도록 하겠습니다.
공공분양 50만 호 + 공공임대 50만 호 = 총 100만호 공급 !
여기서 공공분양은 LH, SH, GH와 같은 공기업이 분양하는 것을 말하고, 반대로 민간분양은 우리가 잘 아는 레미안, 자이, 롯데캐슬 등 민간 건설사가 분양하는 것을 말합니다. 또한 공공임대는 분양을 하지 않고 임대료를 내며 거주하는 형태입니다. 그리고 민간 분양 또한 공공분양 정책의 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
탄력적으로 수치는 변화할 수 있습니다만 2023년부터 2027년까지 계획대로 비슷하게만 가더라도 공공분양에 민간분양까지 합쳐 큰 파급력을 가질 수 있을 것입니다. 부동산 가격이 정상화되는 시기에 그동안 내집마련을 꿈꾸기도 어려웠던 서민들도 주거안정을 이룰 수 있는 기회가 될지도 모릅니다. 그럼 어떤 방식으로 공급하는지 세부사항에 대해서 아래 정리해보도록 하겠습니다.
1. 공고분양 50만 호 공급 : 청년과 무주택 서민의 내집 마련 기회 확대
- 분양물량 총 50만 호로 3배 이상 확대
- 청년 특공 신설 = 34만 호
- 중장년층 공급확대 = 16만 호
앞으로 5년간 과거 5년 대비 3배 이상의 많은 공공분약 주택을 공급할 예정입니다. 메인은 주거약자를 대상으로 복지를 구현하는 목적이라고 합니다. 그동안은 임대주택으로 거주를 하게 해주는 공공임대 정책이 주를 이뤘는데요. 공공임대 경쟁률 또한 계속 높아지고 있지만, 결국 영원히 임대로 거주하고 싶어하는 사람은 없고 누구나 나의 집을 꿈꾸기 마련입니다. 더 이상 임대 vs 분양의 이원화가 아닌 한 걸음 한 걸음 내집마련까지 이어질 수 있는 주거사다리를 구현하고자 노력한 것으로 보입니다.
이에 국토부는 청년층 34만 + 중장년층 16만을 대상으로 총 50만 호를 공급할 예정입니다. 요즘 사회 뉴스로 많이 떠오르는 청년층에게 약간 더 힘을 실어주는 정책이라고 볼 수 있습니다. 그간 청년들은 경기침체와 집값 급등으로 내집마련의 기회는 줄어들고, 주거불안과 큰 자산격차를 온 몸으로 느끼는 세대였죠. 사회적이슈가 큰 만큼 청년정책위원단의 의견을 많이 반영한 것 같습니다.
2. 다양한 주거선택권 제공 : 3가지 유형 중 선택 가능
나눔형 : 시세 70% 이하로 분양 + 시세차익 70% 보장
선택형 : 저렴하게 6년간 임대 거주 후 분양여부를 결정
일반형 : 시세 80% 분양
주거안정이 목표이지만 청년 및 서민에게 중요한 것은 분양 가격에 대한 부담일 것입니다. 이전에는 일반형으로만 공급하였고, 이에 분양가가 부담되어 공공임대를 선택할 수 박에 없었다면 올해부터는 분양 부담을 낮추는 여러 선택권을 줍니다. 구입 부담은 낮추고, 주거의 선택권은 높이는 것입니다. 22년 하반기부터 아래의 일정과 같이 사전청약이 진행되며 본청약까지 기회가 여러번 남아있으니 관심있는 지역의 공고를 확인해보시기 바랍니다. 그럼 각 유형에 대해 설명하겠습니다.
❶ 나눔형 25만호 : 70% 이하 할인 분양과 저리 모기지
나눔형은 처음부터 분양을 받되, 부담 능력이 낮을 것을 감안하여 분양가를 시세 70% 이하로 책정하고, 할인된 분양가의 최대 80%를 장기저리모기지로 지원하여 초기 부담을 최소화하는 형태입니다.
반값아파트로 불리며 최근 많은 관심을 받았던 고덕강일지구가 예시가 될 수 있습니다. 시세 5억원 주택을 3.5억으로 할인 분양하고, 여기에 장기간 낮은 이자로 80%를 지원하여 초기 분양시에 필요한 돈은 7천만원 수준이 됩니다. 특히 이전의 환매제한 등을 풀고 개인간 거래를 가능하도록 하는 등 공공분양의 문제점이 제도 개선되고 있는 중이라 고덕강일의 예시는 아래 포스팅을 참고해보시기 바랍니다.
2023.02.15 - [내집마련 도와주는 임대주택과 분양정보] - 서울 반값아파트? 고덕강일 3단지 토지임대부 사전청약 장단점 분석 및 총정리
❷ 선택형 10만호 : 우선 거주 후 내집 마련 선택권을 부여
목돈이 부족하고 구입의사가 불확실한 청년층이 저렴한 임대료로 우선 거주하고, 분양 여부를 6년 후에 선택하는 형태입니다. 분양시에는 입주시의 추정 분양가와 분양시의 감정가의 평균 가격으로 분양받습니다. 거주기간은 청약통장 납입기간으로 인정하며 해당 기간동안 민간 등 다른 청약에도 도전해볼 수 있기 때문에 입주자의 선택권을 강화한 모델이라 볼 수 있습니다.
❸ 일반형 15만호 : 시세 80% 수준의 분양가
지금까지의 공공분양과 같은 형태입니다. 중요하게 달라지는 점은 추첨제(20%) 적용 등 공급대상 다양화로 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
3. 청년-중년층 계층별 수요에 따른 공정한 기회 : 공공분양 추첨제
대상별 공급계획을 살펴보면 청년층 약 34만호, 미혼청년에게만 5만 3,500호, 생애 최초 또한 11만 2,500호로 엄청나게 증가했습니다. 그리고 공고분양의 세 가지 형태 모두 20% 정도는 추첨제로 운영합니다.
참고로 위와 같이 민영주택 또한 당첨형태가 개선될 예정인데요. 이전의 분양시장은 가산점을 많이 쌓은 4050 세대 중년층만의 무대였다면, 이제는 청년층에게도 더 많은 기회가 제공될 것입니다. 이전에는 85m2 이상에 추첨제 비율이 높았는데, 실제적으로 추첨제가 필요한 청년층 수요가 있는 중소형 평수에도 도입될 예정입니다.
4. 자금은 어떻게? 공공분양을 위한 '전용' 모기지 지원
일반적으로 내집마련을 위해서는 대출을 많이 끼고 구매를 하게 될 텐데요. 최근에는 금리가 높은 상태이기 때문에 큰 부담이 될 수밖에 없습니다. 이에 소득과 자산이 부족한 청약자에게 실질적인 도움이 되도록 모기지 지원을 결합해 초기 부담을 낮출 계획입니다.
이 밖에 많은 내용이 국토교통주 마이홈포털에 있으니 각자 입주할 수 있는 지역별 분류하여 찾아보시기 바랍니다. 추후 업데이트 되는 내용들 또한 계속해서 정리해보고자 합니다.
참고. 대상별 청약 자격 및 소득 자산 요건
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