2023년 서울 아파트 분양정보 총정리, 청약 일정 및 부동산 시세까지!

 

2023년 계묘년 새해가 밝았다. 올해 싸늘해진 분위기의 분양시장 속에서도 어김없이 서울 아파트 분양일정이 이어지고 있다. 작년 하반기부터 매수세가 없어지고 극심한 거래 절벽 상황이며 당분간은 이 추세가 이어질 것이라는 전망이다. 하지만 정부의 파격적인 부동산 규제완화 정책 등 급변하는 상황에서 이러한 위기가 누군가에게는 기회가 될 수도 있다는 것을 잊지 말아야 한다. 그렇다면 현재 상황에서 어디에 신규분양 물량이 몰려있을까? 또한 지금 시기의 아파트 분양이 누구에게 유리하며 언제 신청해야 당첨 확률이 높을까? 앞으로 진행될 서울 주요 민간 아파트 분양 분석을 통해 해당지역 투자자 및 실수요자라면 향후 자신의 청약신청 전략 수립에 도움이 될만한 유익한 정보를 제공하고자 한다. 서울 중심부는 아직도 예상 시세차익이 20억 이상 나는 곳도 남아있으니 꼼꼼히 살펴보길 바란다.

 

 

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23년도에는 22년도보다 조금 더 분양 물량이 풀릴 예정이다. 부동산 침체도 가속되지만 지난해 1월 3일 정부의 부동산 규제 완화정책으로 앞으로는 실거주 의무도 없고, 전매 제한도 완화되었으며, 중도금 대출 제한도 풀리고, 1주택자 기존주택 처분 의무마저 사라졌다. 1주택자 및 다주택자들도 아파트 청약에 도전해볼 기회가 생긴 것이다. 때문에 오히려 아파트 분양에 대한 관심 자체는 커지고 있는데, 특히나 강남 3구의 대단지 물량이 많이 공급되기 때문에 올해는 크게 주목할 필요가 있다. 아래 올해 분양 예정인 서울 주요 10개 이상의 아파트 단지를 정리하였고, 예상 분양가는 8억~20억이다. 

 

구시군	읍면동	아파트명	시공사	가구수(일반분양)	예상분양가(원)	분양예정
강남구	청담동	청담르엘	롯데건설	1261(176)	19~20억	상반기
강남구	도곡동	래미안레벤투스	삼성물산	308(133)	19~20억	하반기
서초구	반포동	래미안원펜타스	삼성물산	641(263)	19~20억	10월
서초구	반포동	프레스티지바이래미안	삼성물산	2091	-	미정
서초구	잠원동	신반포메이플자이	GS건설	3307(236)	19~20억	미정
서초구	방배동	래미안원페를라	삼성물산	1097(497)	15~16억	6월
서초구	방배동	디에이치방배	현대건설	3080(1686	15~16억	미정
송파구	신천동	잠실래미안아이파크	삼성물산	2678	-	12월
송파구	신천동	잠실진주재건축	-	2678	-	12월
송파구	문정동	힐스테이트e편한세상문정	-	1265	-	7월
동대문구	이문동	래미안라그란데	삼성물산	3069(921)	9~10억	4월
동대문구	휘경동	휘경자이디센시아	-	1806	-	2월
은평구	대조동	대조1구역재개발	-	2083	-	5월
은평구	대조동	힐스테이트메디알레	현대건설	2451(483)	8~9억	-
동작구	상도동	상도푸르지오클라베뉴	대우건설	771(771)	10~11억	-
서대문구	홍은동	서대문센트럴아이파크	라인건설,HDC현대산업개발	827(409)	8억~8.5억	-
서대문구	연희동	연희SK뷰	SK에코플랜트	1002(470)	8억~8.5억	-

 

또한 분양가 자체만이 아니라 현재의 시세차익에 비해 분양가가 얼마나 싼지 살펴볼 필요가 있는데, 아래 서울 주요 아파트의 분양가는 얼마이고 시세는 얼마인지 각 단지별로 살펴보겠다. (지속적으로 업데이트 예정)

 

 

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반포동 래미안 원펜타스

1. 위치 : 서울시 서초구 반포동 12
2. 건설 : 삼성물산
3. 세대수 : 642(일반분양 292)
4. 예상 분양가 : 19~20억
5. 분양 시기 : 23년 상반기 분양 예정

작년의 분양도 래미안 원베일리였는데, 사람들이 가장 선호하는 브랜드가 반포동에 모여있다. 특히 반포 내에서 래미안퍼스티지, 래미안원베일리, 프레스티지바이래미안을 포함해 4개 단지가 래미안 타운으로 조성될 예정으로 래미안타운의 완성판 격이다. 원배일리의 경우 분양가가 34평기준 17억이었는데, 옆에 있는 아크로리버파크 아파트는 46.6억 입니다. 당시에도 분양가는 비록 비싸지만 충분한 시세차익을 기대할 수 있었던 로또 분양이나 마찬가지였다. 원펜타스의 경우 9호선 신반포역이 단지와 연결되며, 반포초 반포중 세화여중고교 등이 위치한 초학군지로 입지 및 학군 말할 필요가 없다. 한강쪽에 붙어있는 아파트로 큰 길을 건너지 않고 한강에 접근 가능하다. 이번에 분양하는 건 래미안원펜타스인데 원베일리와 입지가 거의 유사하다. 

 

반포동은 즉 서초구에서 가장 비싼 지역으로 원펜타스 분양가는 34평 국평기준 19억으로 예상되고 있다. 현재 반포 아크로리버파크 37억까지 급매가 나오고 있기 때문에 앞으로의 향방을 고려하면 대략 18억 정도의 시세차익을 예상할 수 있다. 시세가 30억 40억 하는 위치를 19억에 받을 수 있다면 좋을 기회가 아닐 수 없겠다.

 

 

 

 

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 잠원동 신반포메이플자이

1. 위치 : 서울시 서초구 잠원동 60-3
2. 건설 : GS건설
3. 세대수 : 3,307(일반분양 236)
4. 예상 분양가 : 19~20억
5. 분양 시기 : 23년 하반기 분양 예정

3,307세대의 대단지로 규모는 크지만 분양물량은 236개 정도이다. 3호선 잠원역 바로 옆이고, 한강과의 거리가 가깝다. 도보 5~6분 정도면 한강 접근이 가능하고 예상 분양가는 19억이다. 가장 비슷한 입지라고 할 수 있는 곳은 신반포자이 혹은 래미안신반포팰리스가 있는데, 신반포팰리스는 16년 7년차 아파트로 29억 정도에 형성이 되어있다. 신반포자이는 좀 더 신축 18년 7월 아파트이고, 33억 정도의 실거래가로 평당가가 1억이 조금 안된다고 볼 수 있다. 때문에 신반포 메이플자이의 경우 신축이기 때문에 평당가를 대략 1억 잡으면 34억 정도가 되는데, 보수적으로 32억정도라고 해도 시세차익은 13억 정도가 되어 로또 분양에 속한다. 다만 한강과의 붙어있지는 않지만 약간의 거리가 있어 앞선 원펜타스래미안이 시세는 높게 형성될 것이라 볼 수 있다. 한강의 중요성은 점점 더 커질 수밖에 없기 때문이다.

 

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청담 르엘

1. 위치 : 서울시 강남구 청담동 134-18
2. 건설 : 롯데건설
3. 세대수 : 1,261(일반분양 176)
4. 예상 분양가 : 미정
5. 분양 시기 : 23년 상반기 분양 예정

1261 세대의 큰 아파트 단지로 일반 분양 물량은 176세대이다. 강남은 1:1 재건축에 가깝게 짓기 때문에 분양 물량은 별로 없고, 10% 정도만 분양을 한다. 청담 르엘은 청담역 도보 5분 거리에 있으며 초품아는 아니지만 청담중, 경기고, 영동고 등 학군이 굉장히 우수한 지역이기도 하다. 19~20억 정도의 34평 국평 기준의 분양가가 예상되고, 바로 옆의 청담자이의 평당가가 1억정도 된다. 여기서 청담자이는 구축인 점을 감안하면 평당 1억 2천 정도를 전망할 수 있다. 현재 주변시세로는 42억으로 분양가를 19억이라면 23억정도 시세차익을 예상할 수 있겠다.

 

 

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방배동 래미안원페를라

1. 위치 : 서울시 서초구 방배4동 818-14
2. 건설 : 삼성물산
3. 세대수 : 1,097(일반분양 497)
4. 예상 분양가 : 19~20억
5. 분양 시기 : 23년 상반기 분양 예정

서초구 대장이 반포동이라면 그 바로 아래가 방배동이다. 1097세대를 건설하며, 분양물량은 497세대로 강남에서 분양물량 비중이 많은 편입니다. 예상 청약가는 15-16억이다. 위치는 지하철 총신대입구역(이수역)까지 도보 12분이라 대중교통 편의성이 좋지는 않다. 방배 6구역 재건축단지로 4호선 이수역과 7호선 내방역 사이의 역세권이다. 학군은 우수한 편으로 가까운 곳에는 방배초가 있고, 남녀공학은 중고등학교중에는 없다. 또한 중대형 평수가 공급되면서 평지라 어느정도는 인기가 있을 것으로 예상한다. 

주변에 구축 밖에 없어 차익 계산이 쉽지는 않다. 롯데캐슬로제가 09년식 아파트이고 3차이편한이 06년 구축이다. 이수역 옆의 13년식 롯데캐슬아르떼는 저렴한 매물이 25억정도 이기 때문에 원페를라 또한 23억정도로 본다면 차익은 10억 정도로 예상할 수는 있겠다. 방배동 일대는 재건축이 진행중이라 현재는 인프라가 다른 강남에 비해 부족하지만 신축 대단지가 조성되면 개선될 것으로 예상할 수 있다. 어찌됐든 주변 인프라를 비교하면 반포, 청담, 잠원에 비해서는 가점컷이 낮을 수 있다. 사실상 고가점 80점 정도인 경우 잠원 청담 반포를 노리고 그보다 낮은 점수일 경우 노리기 좋을 듯하다.

 

 

 

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디에이치 방배

1. 위치 : 서울시 서초구 방배동 946-8
2. 건설 : 현대건설
3. 세대수 : 3,080(일반분양 1,686)
4. 예상 분양가 : 15~16억
5. 분양 시기 : 23년 하반기 분양 예정

방배 5구역 재건축 단지로 방배동에서 가장 규모가 크다. 3080세대의 대단지이고, 위치도 이수역과 가까운 편이며 분양가는 15억 정도로 예상하고 있다. 래미안원페를라보다는 조금 더 좋은 입지라고 할 수 있다. 또한 1686세대가 분양하고 85제곱미터 이상은 절반 추첨제로 물량이 많은 편이기 때문에 커트라인은 더 낮아질 수도 있다. 7호선 이수역, 내방역과 2호선 방배역 사이의 트리플 역세권이며 강남 진입이 10분 정도로 용이하다. 주변 재건축까지 모두 마무리되면 약 1만 가구가 넘는 신축 대단지로 조성될 예정이다. 15억에 분양받으면 시세를 27억으로 보았을 때 12억으로 예상할 수 있다. 

 

 

 

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동대문구 이문동 래미안라그란데

동대문구로 강북 중에서도 약간 위에 위치해있다. 지하철로는 외대앞역 5분거리이고, 6호선 돌곶이역도 15분 도보로 가능하다. 강남에서 거리가 가깝지 않기 때문에 교통 호재가 중요한 곳인데, 주요 호재로는 gtx-c 및 b호선을 염두에 둘 수 있지만 아직 착공은 하지 않은 상태입니다. 결국 강남까지 빠른 시간 안에 접근가능한 입지인지를 살펴 보시면 되겠다. 이문뉴타운에 해당하며 3069세대로 큰 단지에 분양물량은 921세대로 많다. 분양가는 34평 기준 9-10억의 분양가가 예상되지만 주변 래미안아트리치가 11억 정도의 시세를 형성하고 있어 시세차익은 거의 없다고 볼 수 있다.

 

동작구 상도 푸르지오클라베뉴

771세대를 건설하는데 전 세대 분양으로 나올 예정이다. 재건축, 재개발이 아니기 때문에 분양물량이 많지만, 언덕 위에 위치하여 전망은 좋은 대신 단점으로 작용한다. 분양가는 10억~11억에 나올 가능성이 높은데, 주변 규모있는 신축은 없지만 비교할만한 상도역 롯데캐슬이나 힐스테이트 상도프레스티지를 비교할 때도 이곳들 보다는 입지가 낮은 편이라 시세에 거의 일치하는 수준의 분양가로 볼 수 있겠다.

 

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이처럼 2023년에 공급되는 주요 아파트 분양 일정을 살펴보았는데, 전반적으로 청담 반포 잠원에서 공급하는 물건들이 시세차익이 가장 클것으로 예상된다. 미분양이 넘쳐나는 요즘에도 로또분양이라고 해도 과언이 아닌 아파트들이 존재하는 반면, 주변 시세와 큰 차이가 없기 때문에 부동산 하락장에서는 특히 주의할 필요가 있겠다.