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수도권 분양가가 올라가고 있습니다. 올해부터 강남3구 및 용산을 제외하고는 분양가 규제가 전면 해제되었는데요.
부동산 규제지역 및 분양가상한제 전면 해제로 가격 또한 시장의 수요만큼 가격이 책정되며 올라가고 있는 것이라 볼 수 있습니다. 잘못 청약 받았을 경우에는 청약영끌족이 될 수 있기에 주의해야하는 시기입니다.
윤석열 정부의 주택과제인 공공분양의 새 이름, 뉴홈 또한 이번 9월 22일부터 두 번째 사전청약을 시행하게 됩니다. 동작구 수방사 일반공급의 경우 645:1의 최대 경쟁률의 기록, 평균적으로도 48:4대 1의 높은 경쟁률을 보입니다. 특히 동작구 수방사의 경우 분양가가 8억 7천으로 적은 편도 아니었는데 당첨선이 2550만원을 기록했다고 합니다. 서울 수도권 및 3기신도시를 포함하고 있는 만큼 많은 관심을 받고 있습니다.
공공분양 주택은 유형에 따라 다르나 분양과 임대 주택의 중간으로 목돈이 없어도 내 집 마련이 가능하고, 청년도 신청이 가능합니다. 일반 분양을 원하는 수요자와는 다른 성격을 띄죠. 이번의 높은 경쟁률은 반년만에 진행된 공공분양 사전청약이라는 점, 그리고 기존 3,700호를 공급한다는 계획에서 1,981호로 감소했다는 점이 크게 작용했던 것 같습니다.
이번 9월 22일 공고한 사전청약은 나눔형, 선택형, 일반형 세 가지로 총 3,295호가 공급됩니다.
지난 6월 3천호 추가 공급 계획을 발표하면서, 본래 6월과 12월 2회 진행했어야 하는데 9월 공고가 추가되었습니다.
처음으로 선택형 또한 공급되게 되는데요. 뉴홈 공공분양 세 가지 유형의 장단점을 아래 분석해 놓은 글을 참고 바랍니다.
2023.02.18 - [내집마련 도와주는 임대 분양 정보] - 공공분양 주택이란? 청년･서민 내집마련 기회 '뉴홈' 총정리! 자격 종류 공급대상까지
공공분양이라고 무조건 싼 것도 아니며, 조건 등이 맞지 않아 당첨취소도 많이 생기고 있어 자신에게 잘 맞는 유형을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 그럼 지금부터 일정 및 가격, 마지막으로 입지분석까지 정리해보도록 하겠습니다.
사전청약은 당첨되더라도 본청약 전까지 민간분양도 가능하니 보험이라 생각하고, 조건에 맞는다면 넣어두는 것이 유용할 수 있습니다.
단 사전청약 지위는 중복은 안되며, 사전청약시의 금액은 추정분양가로 본청약 때 변경될 수 있으니 주의해야 합니다. 사전청약 가격이 무조건 싼 건 아니며, 본 청약때 착한 분양가가 실현되어야 하는 것이지요.
1. 접수일정 및 지역별 추정 분양가
나눔형과 일반형의 추정 분양가는 전용면적 기준 60㎡ 이하의 경우 2~4억원대, 69~84㎡의 경우 4~5억원대 수준으로 산출되었습니다. 나눔형의 추정임대료는 월 697,600원이라고 하니 다소 부담될 수 있겠습니다.
공급일정은 9월 22일 일반형(구리갈매역세권, 인천계양, 남양주진접2)을 시작으로, 25일에는 나눔형(하남교산, 안산장상), 26일에는 선택형(구리갈매역세권, 군포대야미, 남양주진접2), 27일에는 서울 마곡 10-2에 대해 사전청약 공고를 실시합니다.
유형이 많다보니 자신은 당첨이 우선인지, 입지가 우선인지 등 전략을 잘 짜놓을 필요가 있겠습니다. 그럼 지금부터 지역별 입지 또한 살펴보도록 하겠습니다.
마지막에는 22일 부터 공고가 뜰시마다 새로운 정보를 업데이트 해놓을 예정이니 참고 바랍니다.
2. 유형별 입지요건 분석 + 공고 뜬 곳 정리! (9월 공고 업데이트)
1) 나눔형 (하남교산 / 안산장상 / 마곡) 1,152호
(1) 하남교산(LH) 452호
(9/25 업데이트, 하남교산, 안산장상도 공고 떴습니다 아래 링크 클릭!)
[내집마련 도와주는 임대 분양 정보] - 하남 교산지구도 사전청약 시작! 교산신도시 공공분양 나눔형 분양가 등 공고 총정리
먼저 가장 많은 관심을 받고 있는 지역인 3기신도시 하남교산 및 마곡입니다. 같은 나눔형이지만 하남교산 안산장상은 단순 이익공유형이고, 마곡은 토지임대료를 따로 내야하는 토지임대부 주택인 점이 다릅니다.
하남은 A-5 신혼희망타운을 전환하여 뉴홈으로 공급하였습니다.
역세권은 아니고, 하남검단산역이 도보 15분 내외로 소요됩니다. 하남교산의 가장 끝부분에 위치해 있지만 하남 미사와 가까운 방향입니다.
지구 내 3호선 하남 연장성(송파~하남) 신설역이 예정되어 있고, 신설역의 위치는 미확정이나 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.
다만 고속도로 등 광역 교통 접근성이 편리하고, 특히 강남 접근성은 이번에 공급되는 곳들 중에서 가장 좋다고 할 수 있겠습니다.
(2) 안산장상(LH) 440호
안산은 이번 공공분양 외에도 전반적인 공급 규모가 14,593으로 큽니다. 장하역 부근이라 주목을 많이 받았었는데요. 지구 내 신안산선(안산-광명-여의도)이 예정되어 있습니다. 2028년 이후 입주예정으로 보고 있습니다.
(3) 마곡 10-2(SH) 260호
마곡은 토지임대부주택으로, 일반적인 나눔형 주택은 시세차익 70%를 보전받고 모기지 저리대출을 고정으로 받을 수 있다는 장점이 있는데, 마곡은 그렇지 않고 토지는 SH가 소유하게 됩니다. 이에 따라 토지임대료를 매달 지불하여야하는 단점이 있으나, 입지적으로 유망한 마곡을 저렴한 가격에 주택을 매빕할 수 있고 마곡 13단지 바로 위이기 때문에 고덕강일과 마찬가지로 수요는 많을 것으로 예상됩니다.
5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치하여 5호선을 도보권으로 이용가능합니다. 이외 주변에 9호선 신방화역과 공항철도 마곡나루역이 위치하여 교통이 편리한 편입니다.
마곡 또한 9/27 일자로 사전예약 공고가 떴으니 아래 확인 바랍니다.
[내집마련 도와주는 임대 분양 정보] - 마곡 10-2 토지임대부 사전청약 공고 총정리! 공공분양 나눔형 반값아파트 장단점 분석
2) 일반형 (구리갈매 / 인천계양/ 남양주진접) 1,225호
일반형은 시세의 80%로 공급되며, 온전한 시세차익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 가장 먼저 공고가 뜬 곳이기도 한데요. 확정된 공급 규모는 다음고 같습니다.
청약 조건의 경우, 이번에 공급하는 지구는 지역우선 공급기준에 따라 해당지역 30% 경기도 20% 수도권 기타 50%로 배정하고 있으며, 무주택세대구성원 여부 및 소득 자산 조건이 있으니 체크해보시기 바랍니다.
3) 선택형 (구리갈매역세권 / 군포대야미 / 남양주진접 ) 918호
선택형은 분양전환형 임대주택으로 6년 뒤 분양받을지 혹은 거주할지 선택이 가능합니다. 임대전환형의 경우 그동안 감정평가를 분양시에 하기 때문에 6-10년 간 주변 시세가 올라간 금액이다보니까 수분양자에게는 불리하다는 단점으로 논란이 일기도 했습니다.
이를 보완하기 위해서인지, 이번 선택형은 추후 분양가가 최초 분양가와 감정평가 가격의 평균으로 설정될 예정으로 조금은 더 합리적이 되었다고 볼 수 있겠습니다. 제도가 약간 변형된 모델로 이해해주시면 되겠으며, 이 또한 며칠 이내로 공고가 올라오는대로 업데이트 할 예정입니다.
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