[부동산 용어정리] 레버리지 뜻과 재테크로 갭투자하는 이유

부동산 투자 초기에는 레버리지를 활용하는 경우가 대부분입니다. 레버리지는 개인의 상황과 연령에 따라서 다르게 활용됩니다. 갭투자 등 부동산 재테크의 시작을 고민하신다면 자신에게 맞는 레버리지를 잘 활용해야 합니다. 부동산 투자자라면 꼭 알아야 하는 레버리지 용어를 정리해보겠습니다.

1. 레버리지 뜻



레버리지(leverage)는 타인의 자본을 이용하여 나의 투자 이익률을 높이는 것입니다. 레버리지는 지렛대를 의미합니다. 지렛대를 이용하면 스스로 들 수 있는 것보다 몇 배 무거운 물건을 들어 올릴 수 있지요? 이처럼 내가 가지고 있는 돈만으로 투자할 때보다 이익을 극대화할 수 있습니다.



2. 레버리지 종류



1) 대출



레버리지 중 가장 익숙한 개념일 것입니다. 대출은 은행 등 금융기관에서 돈을 빌리는 것이며 이는 정부 정책에 많은 영향을 받습니다. 부동산 대출에 대해 이해하기 위해서는 아래 두 개념에 대해 잘 알고 있어야 합니다.



(1) LTV (담보 인정 비율, Loan-To-Value ratio)



- 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 비해 인정해주는 대출 비율이 따로 있습니다. 흔히 주택담보대출비율이라고 하며, 주택 등 부동산의 담보물 가격에 대비해 최대한 빌릴 수 있는 비율입니다. 예로 시세가 3억원인 아파트를 담보로 1.5억원까지 대출할 수 있다면 LTV는 50%가 되는 것이지요. 집값 상승기에는 40% 이하로 대출을 제한하기도 하고, 반대로 부동산 안정기 혹은 하락기에는 집값의 70%까지 대출해주기도 하기 때문에 현재의 정부 정책을 잘 확인해야 합니다.



(2) DSR (총부채 상환 비율, Debt Service Ratio)



- 개인의 연 소득 대비 부채의 상환 비율을 뜻합니다. 예로 연 소득 5천만원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자가 연간 2천만 원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 할 수 있습니다. DSR 규제는 소득에 따라 대출금이 제한된다는 특징이 있습니다. 또한 LTV와 DSR 규제는 중복으로 적용되므로, 두 가지 모두 확인해 보아야 합니다.



2) 증여



- 증여는 상대방에게 자기의 재산을 무상으로 준다는 의사를 표시하고 수증자가 이것을 수락함으로써 성립하는 계약입니다.



3) 시간



- 재건축이나 재개발, 호재 지역에 대한 투자, 청약 당첨을 위해 가점을 높이는 행위 등이 시간 레버리지에 해당합니다. 시간이 충분하지만 부족할 경우에 활용할 수 있는 방식입니다.



4) 전세



- 전세는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용하는 관계로, 주택 소유자(임대인)가 세입자(임차인)로부터 비교적 큰 투자금을 받을 수 있는 금융제도로 기능합니다. 세입자는 무이자로 임대인에게 목돈을 빌려주고 월세를 내야 할 의무를 면제받습니다. 반면 집주인은 세입자에게 매달 월세는 받지 못하지만 대가로 목돈을 마련할 수 있는 제도입니다.



 전세 제도는 주택 소유자와 세입자에게 모두 레버리지로 작용하는데, 부동산에 관심이 있다면 흔히 '전세를 끼고 산다(buy)'라는 말을 들어보셨을 겁니다. 전세 레버리지를 활용해 집을 사는 경우, 6억의 집에 세입자가 전세금 4억원을 내고 살고 있다면 기존 전세 계약을 이어받으면서 현금 2억원을 주고 살 수 있습니다. 혹은 매매 계약금을 먼저 내고 잔금 지급일 이전에 전세 세입자를 구하는 방법도 가능합니다. 한편 세입자 입장에서는 전세 보증금을 목돈으로 지불하지만, 적은 월 비용으로 양질의 주거 환경에서 거주하며 돈을 더 모으는 저축의 기회로 작용합니다. 이렇게 주택 소유자와 세입자의 이해관계가 맞아떨어지며 전 세계적으로 드물게 운영되는 것이 한국의 전세 제도입니다.



 전세 레버리지를 활용하여 주택을 구입하는 소유자 입장에서는 적은 돈(집값-전세가의 차이)으로 부동산을 소유할 수 있기 때문에 흔히들 갭투자라고 하는 이 전세 제도를 활용하게 됩니다. 다만 갭투자를 할 때는 향후 집값과 전세가가 내려갈 수 있으므로 투자에 신중해야 합니다. 이를 '역전세 현상이'라고 하는데, 전세가가 내려간 만큼 현금을 추가로 확보해야 하는 리스크가 있습니다.